La nueva ley hipotecaria acaba de ser aprobada en el Congreso de los Diputados. Almudena Velázquez, responsable del Departamento de Banca de reclamador.es considera que “La norma, que entrará en vigor en los tres meses siguientes, supone una mejora importante en la protección al consumidor, aunque desde reclamador no consideramos que sea suficiente”.
Entre sus aspectos positivos:
- La nueva ley hipotecaria obligará al banco a pagar una parte de los gastos que hasta ahora recaían en el cliente: a las entidades le corresponden los gastos de notario, los gastos del registro y de la gestoría mientras que el cliente abonará los gastos de tasación y los generados como consecuencia de solicitar segundas copias al notario.
- La controvertida cláusula de vencimiento anticipado, que permitía al Banco iniciar una ejecución hipotecaria con tan sólo tres cuotas impagadas, se mantiene, pero Si hablamos de un crédito a 20 años y el cliente deja de pagar cuotas en los primeros 10 años del préstamo, el banco actuará contra él cuando adeude 12 mensualidades o el 3% del préstamo que había solicitado. Si la deuda se acumula en la segunda parte del préstamo, es decir, los últimos diez años, el banco actuará cuando se acumulen 15 mensualidades o se deje de pagar el 7% de la hipoteca.
- En los casos de personas vulnerables, se impiden los desahucios como consecuencia de estas ejecuciones sin una solución habitacional previa.
- Se prohíben las cláusulas suelo, por lo que en las operaciones tipo de interés variable no se podrá fijar un límite cuando aquél baje. Eso sí, si nos encontramos en valores negativos (como sucede ahora con el Euríbor), sí se fija un interés mínimo del 0%.
- El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, incluidas las firmadas con anterioridad a la presente ley.
- En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.
- Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
- Se refuerza la información previa al consumidor. Antes de firmar la hipoteca, el banco deberá ofrecer una ficha estandarizada y comparativa de otras ofertas de diferentes entidades, teniendo el cliente un mínimo de 10 días para analizar la información del precontrato y deberá asegurarse de que entiende perfectamente todas las condiciones.
- Los bancos se comprometen a cumplir un código de buenas prácticas para todos los préstamos, y no sólo los que se firmaron antes de 2012.
Sin embargo, también hay sombras en esa nueva regulación:
- Se mantiene la comisión de apertura, que pese a las recientes Sentencias del Tribunal Supremo que la avalan, sigue siendo muy discutida en los Juzgados y Tribunales inferiores, y todo apunta a que dicha comisión será objeto de resolución por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Su mantenimiento es,si cabe,más ilógico cuando se obliga al Banco a unas especiales labores de investigación de la solvencia del futuro prestatario, labores que esta misma ley prevé que son gratuitas y que son precisamente las que justificaban antes el cobro de esta comisión.
- Pese a que se prohíben las ventas vinculadas a la obtención del préstamo (seguros de vida y del hogar, tarjetas…), la propia ley permite su mantenimiento de manera subterfugia, al amparar su comercialización cuando ello suponga “una bonificación” en el préstamo. En muchos casos esa “bonificación”, plasmada en una reducción del diferencial, sin embargo no supone ahorro alguno para el cliente, pues del cálculo de ese menor importe de la cuota hipotecaria y las cuantías que se tienen que pagar como primas de esos seguros o intereses de las tarjetas se eleva el coste financiero.
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